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分譲マンションを売る方法とは?

よくある質問 更新日:

今回は分譲マンションを売る方法とは?、ということでマンションの売却を考えている人のために、マンションの売買契約までの流れと、売却のコツをまとめてみようと思いますので、参考にしていただければと思います。

自分のマンションを出来るだけ高く売りたい、出来るだけ早く売りたい、でもどういう行動をとったらいいかが分からない、といった方々は意外に多いと思います。
そこで、どうやってマンションの売却を進めていけば分からなくて困っている人向けにまずはマンション売却の大まかな流れを説明していきたいと思います。

①不動産屋に査定依頼を出す

②気に入った信頼のできる不動産屋さんに売却を依頼するため媒介契約を結ぶ

③中古マンションとしての売り出しがスタートする

④購入希望者が内覧をしに訪問する

⑤購入希望者から購入申請を受ける

⑥売主、買主の金額の折り合いがついたら、売買契約を結んで手付金を受け取る

⑦残りのお金が指定の口座に振り込まれたら、その後決められた期日までに部屋を引き渡す

 

簡単に説明すると、こういった流れが一般的になります。
ここからはその中で、マンションを高く売るためのコツとしてポイントを説明していきますので、実行できるものは参考にしてください。

まずは信頼の出来る不動産会社を見つける

不動産会社はマンション売却の際の重要なパートナーになります。
親身になって売り主の気持ちに寄り添える信頼のできる不動産会社選びが納得のいく売却活動のキーポイントになります。
売り主の気持ちを汲み取れば、少しでも高値でマンションを売りたいところですが、仲介料の入る不動産会社の本音は安くても多くの物件を売りたい、という感覚の隔たりがどうしても業種上存在します。
その感覚の隔たりを超えて、売り主のためにてを尽くしてくれる不動産会社の見極めが非常に重要になります。
売却のスケジュールを事前にきちんと組み立てて説明してくれる営業さんや、予定通りにいかなかった時のために別の案も用意してくれて軌道修正してくれる引き出しの多い担当者さんなどが優秀な人材の可能性が高いです。
人柄ももちろん重視したいところですが、売り主がやるべきことをちゃんと伝えてくれて、不備なくスケジュールを遂行できるアイディアマンをきちんと選定したいところですね。

マンションのチェック項目で安全を保障する

マンションを売却する際に、売主に是非ともしてほしい行動の一つにマンションの安全チェックを専門業車にしてもらう、インスペクションというマンション診断があります。
簡単に言えば、専門家である住宅診断士に売却するマンションの健康診断をしてもらう作業です。
安全なマンションという保障が付いている物件は、高額で売却しやすいのは周知のとおりです。
診断後に修繕が必要な箇所が出てきた場合は、その費用などにもよるのですが自費で修繕するか、次のオーナーさんの好みでリフォームしてもらうか判断することになります。
インスペクションの費用の目安に関しては、検査の制度によって異なりますが、相場が50000円から100000円ほどのなります。
海外での実施率は60パーセントを超えるなど、マンションの売却の際の定石にもなってきていますので、売り主としてやっておく価値は十分にあると言えるでしょう。

最近の近隣の不動産の動向を注視してみる

自分の売却予定のマンションに競合相手があるかの判断も非常に重要です。
近隣に建設中の新築マンションがあるような状況だと、早めに売却を成立させないと、そのマンションの販売が始まってからだと、どうしても価格をディスカウントせざるを得ない状況に追い込まれます。
また、近隣の環境が変わってしまうと、物件そのものの価値に影響が出てくる可能性も出てきます。
日当たりが変わらないか?生活環境は不便にならないか?
そういったトータルの近隣環境の状況を見ながら、早めに売り抜いた方がいい状況でしたら、そのように対応するようにしましょう。

売却の正しいタイミングを見極める

マンションは年中売り時というのが、不動産会社の常套句ですが、マンションの取引量が増えるのはデータ上でみると春が一番多く、次は秋口になります。
どちらの季節も、人の動きが多く引越しの数が多い季節になります。
物件の需要が上がればそれに伴って価格が上昇するのもうなずけます。
他の季節はどうなのか考察すると、夏は暑さによって引越しの需要が極端に減るために取引自体の数が減少するので価格も下がり気味です。
冬は冬で、年末年始など忙しい時期を挟んでしまうため、わざわざこの時期を選んで引越しをする人は少ないです。
結果的、総合的に判断して、やはりマンションの売却時期は春か秋にした方が売却価格が期待出来るということが言えます。

内覧で買い手の購買意欲をアップさせる

安全の保障に並んで、売り主ができる販促活動の代表としては質のいい内覧が挙げられます。
ここではまず、一般的な内覧の流れを最初に説明しておきます。

・購入検討者が不動産会社に内覧希望の連絡をしてくる

・不動産会社から売り主に内覧の旨連絡がくる

・日程の調整を行う

・内覧の準備を行う

・内覧当日、購入者を迎える

内覧は基本的な販売活動になりますので、日程のすり合わせには極力、協力的に対応するようにしましょう。
ただ、内覧自体には基本的に不動産業者の担当者が立ち会うことにありますので、売主自身は顔を出す必要がありません。
では、売り主はどのような形で内覧という販売活動に貢献することができるのでしょうか?

・この家に住みたいと思ってもらう

まずは購入希望者にこのマンションに住んでいるイメージを膨らませてもらうことが重要です。
いくら綺麗に部屋を取り繕っていても、自分の持ち物でない物質が大量に部屋にある状態ではイメージが湧きにくいので、極力部屋の中のものの数を減らす努力をしていきましょう。
この項目では専門業者でのサービスも存在します。
ホームステージングの専門会社が存在するので、相談、依頼をすると、魅力的な部屋づくりのアドバイスやお手伝いをしてくれます。
そういったプロの方もいらっしゃいますので、どこをどうしていいかわからない方は手段として認識しておくのもいいでしょう。

・部屋の利用価値は効果的に伝える

具体的な方法として、自分のマンションを優れた居住スペースとしてアピールするということです。
購入検討者にリビングの使用イメージを提案したり、家具のレイアウト次第で狭めの部屋でも機能性が高められるように家具を配置しましょう。
注意すべき点は、部屋の広さに合わない家具を置いてしまうことです。
部屋が狭く感じられてしまい、購入希望者が受ける印象が下がってしまいます。

ちゃんとした広報活動をしてもらう

実は不動産会社によっては、媒介契約を結んだ不動産を囲い込んで買い主からも仲介手数料を取ろうと試みる業者が以外と多く存在します。
これはいわゆる囲い込みと言って、仲介手数料を売却、購入の両方から取ろうとする行為です。
具体的には媒介契約をしている不動産の情報を他社に公開せずに、自社のみで買い主を探そうとしますので、広報活動によるマンションの露出が極端に限られてしまいます。
これは、レインズという不動産業者間の情報ネットワークで物件を閲覧し、チェックすることで多少予防できます。
不動産会社に任せきりにしておくと、せっかくの売却のチャンスを相手の都合で潰されてしまう恐れがありますので注意しましょう。

値下げのタイミングはより一層慎重に判断する

マンションの売却が思うように進まないときに、よぎるのは物件の値下げですが、媒介契約の3ヶ月目に担当者から提案される値下げには要注意です。
媒介契約は基本的に3ヶ月縛りであるために、仲介料が取れないまま3ヶ月が過ぎてしまうことを不動産会社は極端に嫌がります。
そのため、媒介契約が切れる直前の値下げは、正当な理由かはいまいち不鮮明なことが多いです。
そもそも優れた不動産営業担当者は売れなかった時の引き出しを、幾つも提案してくれるものなので、値下げばかり提案してくる担当者のことは疑ってかかった方がいいでしょう。

最後に

ここまで、分譲マンションを売る方法とは?、ということでまとめてきましたが、参考になりましたでしょうか?
項目ごとに様々な説明を書いてきましたが、最終的には良い売買契約には必ず良い不動産屋が間に入っていると言っても過言ではないほど、不動産屋選びは大変重要な事項になります。
不動産会社の本音としては、安くても売れれば仲介料が取れるので、価格がどうあっても売りたい、というのが正直なところです。
ここで、売主の立場に立って頑張って営業してくれる信頼の出来る不動産屋を探すことができるかどうかで、納得のいく売買契約が結べるか否かが決まることが多いのです。
その点を踏まえて、記述した項目を参考にしてもらい、気持ちの良いマンションの売却活動ができるように頑張ってみてください。

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